TerraNobleLegal
RESICO sube límite a 5 mdp: cómo tributar tus rentas
La reforma al Régimen Simplificado de Confianza sube el límite a 5 millones de pesos. Descubre cómo reducir el ISR de tus rentas en México.
24 oct 2026 · 8 min de lectura
Foto: Jakub Żerdzicki / Unsplash
Si eres un inversionista extranjero con residencia fiscal en México o planeas comprar propiedades para rentar a largo plazo, la optimización de tus impuestos es una pieza central de tu rentabilidad. En octubre de 2026, la Cámara de Diputados aprobó una reforma que cambia las reglas del juego para los arrendadores: el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) sube su tope de ingresos a 5 millones de pesos anuales. Entender cómo tributar tus rentas bajo este nuevo límite te permitirá estructurar tu portafolio para el año fiscal 2027 y retener una mayor parte de tu flujo de efectivo.
¿Qué cambia en el RESICO para 2027?
El 13 de octubre de 2026, el Congreso mexicano dio luz verde a una reforma de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) que amplía significativamente la base de contribuyentes que pueden beneficiarse del esquema simplificado (El Sol de México, 13 de octubre de 2026). Anteriormente, las personas físicas que tributaban en el RESICO tenían un límite máximo de ingresos anuales de 3.5 millones de pesos. A partir de la implementación de esta reforma, el umbral se eleva a 5 millones de pesos.
Este ajuste legislativo tiene un impacto directo en el mercado de bienes raíces. Para un propietario que genera ingresos por arrendamiento, el aumento del tope significa que puede cobrar hasta 416,666 pesos mensuales en rentas sin perder el derecho a las tasas preferenciales del régimen. Además, la reforma incluye una simplificación administrativa para el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Los contribuyentes del RESICO ahora podrán aplicar una tasa efectiva única del 7 % para el IVA y presentar ambos impuestos en una sola declaración mensual consolidada (Expansión, 13 de octubre de 2026).
Estas medidas buscan reducir la informalidad y facilitar la vida de los pequeños y medianos inversionistas, eliminando la pesada carga contable que suele acompañar al régimen general de arrendamiento.
La ventaja matemática: 1 % al 2.5 % vs. 35 %
Foto: Aaron Lefler en Unsplash
El mayor atractivo del RESICO para quienes operan propiedades de alquiler es la tasa de retención del ISR. En el régimen tradicional de arrendamiento, los ingresos netos (después de deducciones) se gravan según tarifas progresivas que pueden escalar rápidamente hasta el 35 %. Bajo el RESICO, el impuesto se calcula directamente sobre los ingresos brutos cobrados, pero con tasas marginales que van desde el 1 % hasta un máximo del 2.5 %.
Para entender la diferencia, considera un inversionista que recibe 4 millones de pesos anuales por la renta de varios departamentos de lujo. Antes de la reforma, este nivel de ingresos lo habría expulsado del RESICO, obligándolo a tributar en el régimen general y a pagar cientos de miles de pesos en ISR, dependiendo de sus gastos deducibles. Con el nuevo límite de 5 millones de pesos, este mismo inversionista pagaría un máximo del 2.5 % de ISR sobre sus ingresos brutos, lo que equivale a 100,000 pesos al año.
Esta eficiencia fiscal transforma por completo el cálculo del retorno de inversión. Al reducir drásticamente la carga tributaria, el flujo de efectivo neto que llega a tus bolsillos aumenta, lo que te permite reinvertir más rápido en nuevas propiedades o simplemente disfrutar de un mayor rendimiento. Puedes leer más sobre cómo medir tus ganancias en nuestro artículo sobre el ROI en el mercado inmobiliario mexicano.
Requisitos para extranjeros residentes en México
Un error común entre los compradores foráneos es asumir que estos beneficios fiscales están reservados exclusivamente para los ciudadanos mexicanos. En realidad, cualquier persona física que sea residente fiscal en México puede inscribirse en el RESICO, independientemente de su nacionalidad.
Para que el Servicio de Administración Tributaria (SAT) te considere residente fiscal en México, tu centro principal de intereses vitales debe estar en el país. Si más del 50 % de tus ingresos anuales provienen de fuentes de riqueza ubicadas en México (como las rentas de tus propiedades locales), calificas como residente fiscal.
Una vez establecida tu residencia, debes cumplir con los siguientes requisitos operativos para tributar en el RESICO:
- Estar inscrito en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) con la actividad económica de arrendamiento de inmuebles.
- Contar con tu firma electrónica (e.firma) vigente y tener activado el Buzón Tributario.
- Emitir facturas electrónicas (CFDI) por cada pago de renta que recibas.
- No ser socio o accionista integrante de personas morales, ni tener el control de la administración de dichas empresas.
Este último punto es fundamental. Si decides comprar propiedades a través de una empresa mexicana (persona moral) en lugar de hacerlo a título personal o mediante un fideicomiso bancario, no podrás tributar tus rentas como persona física en el RESICO. La estructura legal que elijas al momento de la compra dictará tu régimen fiscal durante toda la vida de la inversión. Para entender las obligaciones de pago de predial que acompañan tu inversión, revisa nuestra guía sobre la nueva Ley Catastral y tus escrituras.
El fin de las deducciones (y por qué no importa)
Foto: Scott Graham en Unsplash
Al ingresar al RESICO, debes renunciar al derecho de deducir los gastos asociados al mantenimiento, administración o remodelación de tus propiedades para fines del ISR. En el régimen general de arrendamiento, los propietarios pueden optar por la deducción ciega del 35 % o deducir los gastos comprobables, como el pago del impuesto predial, los seguros y los intereses reales de créditos hipotecarios.
Para muchos inversionistas, la incapacidad de deducir gastos parece una desventaja al principio. Sin embargo, las matemáticas fiscales en México casi siempre favorecen al RESICO. La tasa máxima del 2.5 % sobre ingresos brutos suele generar un impuesto a pagar significativamente menor que aplicar una tasa del 30 % al 35 % sobre la utilidad neta, incluso después de aplicar la deducción ciega.
Es importante destacar que la restricción de deducciones aplica únicamente para el ISR. Para efectos del Impuesto al Valor Agregado (IVA), la nueva mecánica que permite aplicar una tasa efectiva del 7 % simplifica enormemente la gestión del flujo de efectivo, ya que los arrendadores de inmuebles comerciales o amueblados ya no tendrán que calcular detalladamente el IVA acreditable de sus gastos mensuales. Los arrendamientos de propiedades destinadas exclusivamente a casa habitación sin amueblar siguen estando exentos de IVA.
Expande tu portafolio inmobiliario
El aumento del límite a 5 millones de pesos llega en un momento estratégico para el mercado inmobiliario mexicano. La apreciación de los alquileres en zonas turísticas y grandes ciudades había provocado que muchos propietarios exitosos superaran el tope anterior de 3.5 millones, forzándolos a migrar a regímenes más costosos.
Con este nuevo techo, tienes un margen mucho más amplio para escalar tu portafolio. Ahora puedes adquirir y gestionar propiedades de mayor valor o enfocarte en el segmento de lujo sin el temor inmediato de perder tus ventajas fiscales. Un ingreso anual de 5 millones de pesos equivale a operar entre cinco y ocho propiedades premium en mercados maduros, lo que proporciona una plataforma robusta para la construcción de riqueza a largo plazo.
Para los nómadas digitales y jubilados que ven a México como su base financiera, este cambio consolida al país como uno de los entornos fiscales más amigables del continente para los ingresos pasivos derivados del sector inmobiliario.
Qué hacer ahora
Para maximizar los beneficios de la reforma fiscal de 2027 y asegurar que tus rentas se graven con las tasas más bajas posibles, sigue estos pasos prácticos:
- Proyecta tus ingresos para 2027: Suma el total de las rentas brutas anuales que esperas recibir de todas tus propiedades en México. Asegúrate de que el monto no exceda los 5 millones de pesos.
- Verifica tu estatus corporativo: Si tienes acciones en alguna empresa mexicana (incluso si está inactiva) o formas parte del consejo de administración, podrías estar impedido para tributar en el RESICO. Consulta a tu contador para reestructurar tu participación antes de que comience el nuevo ejercicio fiscal.
- Tramita o actualiza tu e.firma: Sin una firma electrónica vigente, no podrás emitir los recibos de arrendamiento (CFDI) que exige el Servicio de Administración Tributaria. Programa una cita presencial en el SAT si tu firma ha expirado.
- Mantén tus obligaciones municipales al día: El fisco federal vigila cada vez más la coherencia de la información. Asegúrate de que los pagos de tus propiedades estén regularizados.
