Límite del 70 % en la compra societaria de vivienda

Comprar una casa en España a través de una empresa o fondo de inversión tiene ahora una barrera de precio. Una nueva norma impide a los grandes inversores comprar viviendas por un precio que sea inferior al 70 % de su valor de tasación. Esta medida busca evitar la especulación con propiedades en dificultades.

Si compras inmuebles a través de una sociedad, esta norma cambia tus planes. Los notarios exigen más documentos, las operaciones se retrasan y los costes de cierre aumentan. Esta página explica en qué consiste el nuevo límite de tasación y cómo debes preparar tu próxima compra para evitar el bloqueo en la notaría.

Un cambio legal que frena las operaciones

El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026. Esta ley del Gobierno de España introduce medidas urgentes en materia de vivienda. Su objetivo principal es frenar la compra de carteras de viviendas con grandes descuentos por parte de inversores institucionales y fondos de inversión.

La norma más polémica es el límite a los precios de compra. Hasta el 31 de diciembre de 2030, está prohibido adquirir propiedades residenciales si el precio de compra es menor al 70 % de su valor de mercado. El valor de mercado no es una estimación de un portal inmobiliario. Tiene que ser el valor fijado en una tasación oficial independiente.

Este límite rompe la estrategia de muchos inversores. Antes, una empresa podía comprar una casa a un banco con un descuento del 40 % o el 50 % si la propiedad necesitaba reformas o tenía problemas legales. Ahora, esa operación es ilegal. El precio de compra debe alcanzar, como mínimo, siete de cada diez euros del valor tasado.

A quién afecta la nueva prohibición de compra

La prohibición no afecta a todo el mundo. La ley señala a dos grupos específicos. En primer lugar, afecta a los fondos de inversión, independientemente del número de propiedades que tengan. En segundo lugar, afecta a las empresas y personas jurídicas que tienen la condición de "gran tenedor".

Un gran tenedor es una persona física o jurídica que tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial. La ley también considera gran tenedor a quien posee más de cinco inmuebles residenciales en una misma zona tensionada. Una zona tensionada es un área donde los precios del alquiler o de compra han subido mucho, y que la comunidad autónoma ha declarado oficialmente como tal.

Si compras como persona física para tu propio uso o como pequeña inversión, el límite del 70 % no se aplica. Sin embargo, si usas una sociedad limitada (SL) para comprar y tienes varias propiedades, el notario tendrá que comprobar si eres un gran tenedor.

Para demostrar que no eres un gran tenedor, el Registro de la Propiedad debe emitir un certificado. Este certificado indica cuántas propiedades tienes a tu nombre o al nombre de tu empresa en toda España. Pedir este papel alarga los tiempos antes de firmar.

Foto: Invest Europe en Unsplash

La tasación oficial obligatoria antes de firmar

El límite del 70 % crea una nueva obligación administrativa. Para demostrar que el precio de compra cumple con la ley, necesitas un informe de tasación oficial. Este informe no puede ser hecho por cualquier agente inmobiliario. Tiene que emitirlo una sociedad de tasación registrada y supervisada por el Banco de España.

Antes del decreto, un inversor corporativo que compraba al contado no necesitaba una tasación. Solo pagaba la tasación si pedía una hipoteca al banco. Ahora, la tasación es obligatoria siempre. Tienes que pagarla de tu bolsillo antes de ir a la notaría, incluso si pagas la casa entera en efectivo.

Una tasación oficial cuesta dinero. Para un piso medio, el precio ronda los 300 o 500 euros. Para un edificio completo o una cartera de varias casas, el coste puede superar los 1.000 euros. Además del dinero, la tasación requiere tiempo. El tasador tiene que visitar la casa por dentro, medirla y comprobar su estado. Si la casa está ocupada ilegalmente y el tasador no puede entrar, la situación se complica.

El bloqueo en las notarías españolas

La aplicación inmediata de la ley ha causado problemas prácticos. Los notarios son los encargados de vigilar que se cumpla el límite del 70 %. Tienen que negarse a firmar la escritura de compraventa si el comprador es un fondo o gran tenedor y no aporta la tasación.

Este control estricto ha paralizado muchas operaciones. Según publica idealista el 16 de octubre de 2026, los notarios confirman que el decreto ya frena las compraventas por parte de empresas. Muchas firmas que estaban previstas para octubre se han suspendido porque los compradores no tenían la tasación oficial preparada.

El atasco es mayor en los grandes mercados. En ciudades como Madrid, donde operan muchos inversores extranjeros y nacionales, las notarías piden paciencia. Los compradores tienen que aplazar la firma, encargar la tasación y esperar a que el tasador visite la casa y emita el informe. Esto retrasa la entrega de llaves varias semanas.

Impacto en la negociación y los costes de cierre

El nuevo límite cambia la forma de negociar una compra. Si eres un inversor societario, ya no puedes basar tu oferta solo en lo que estás dispuesto a pagar. Ahora tienes que adivinar qué valor dará el tasador.

Imagina que quieres comprar un piso antiguo en Málaga que necesita una reforma total. El vendedor acepta una oferta de 100.000 euros. Si el tasador oficial valora el piso en 150.000 euros, el 70 % son 105.000 euros. Tu oferta de 100.000 euros es ilegal bajo la nueva norma. Tendrías que subir el precio a 105.000 euros o renunciar a la compra.

Esto significa que los inversores asumen más riesgo. Tienen que pagar la tasación antes de saber si podrán comprar la casa al precio negociado. Además, los costes de cierre de la operación suben. Al pago de notario, registro e impuestos, hay que sumar el coste del certificado del Registro de la Propiedad y el coste de la sociedad de tasación.

Foto: Tobias Wilden en Unsplash

Excepciones: cuándo se permite la compra por debajo del límite

El Real Decreto-ley 29/2026 incluye algunas excepciones. Hay casos donde un gran tenedor o una empresa sí puede comprar por debajo del límite del 70 %. Estas son las situaciones exentas:

• Personas físicas: Si compras a tu nombre como persona física, el límite no te afecta, aunque seas un inversor profesional.
• Sector público: Las compras realizadas por entidades del sector público para promover la vivienda social están exentas.
• Vivienda asequible: Si la empresa se compromete a destinar la vivienda a residencia habitual a precios asequibles durante al menos siete años, puede saltarse el límite.
• Operaciones anteriores: Las escrituras que ya estaban firmadas ante notario antes del 8 de octubre de 2026 son válidas, aunque el precio sea inferior al límite y la compra no se haya inscrito aún en el registro.

Un caso especial son los pisos con "okupas" o inquilinos morosos. En estos casos, el límite del 70 % se calcula sobre el valor real de la vivienda ocupada. Una casa ocupada vale menos en el mercado que una casa vacía. El tasador debe tener en cuenta la ocupación para bajar el valor de tasación, lo que baja el límite del 70 %.

Qué hacer ahora

1. Revisa tu estructura de compra. Si tienes una SL, comprueba si reúnes los requisitos de "gran tenedor" sumando las propiedades en España.
2. Añade tiempo al calendario. Pide el certificado de propiedades al Registro de la Propiedad en cuanto decidas comprar.
3. Encarga la tasación pronto. Contacta con una sociedad tasadora homologada por el Banco de España antes de firmar un contrato de arras.
4. Ajusta tu presupuesto. Cuenta con 500 o 1.000 euros extra para pagar la tasación oficial de cada vivienda, aunque pagues al contado.
5. Condiciona el contrato. Al firmar unas arras, añade una cláusula que te permita recuperar la señal si la tasación oficial impide hacer la compra al precio pactado.

Fuentes

• Boletín Oficial del Estado, Real Decreto-ley 29/2026 (7 de octubre de 2026)
• idealista, Los notarios confirman que el decreto frena compraventas (16 de octubre de 2026)