Seguro de impago del alquiler: el propietario asume el coste

Si tienes una vivienda en España para alquilar o planeas comprar una como inversión, debes conocer las nuevas reglas del mercado. Desde octubre de 2026, el arrendador ya no puede trasladar al inquilino el coste de la póliza que protege frente a la morosidad. Esta medida cambia la forma en la que los propietarios estructuran los gastos de sus inmuebles y calculan la rentabilidad neta de sus operaciones.

El Gobierno ha modificado la normativa estatal para limitar los gastos iniciales que asume la persona que busca casa. Para el inversor que compra para alquilar, esto significa que la protección frente a un impago se convierte en un coste operativo directo que debe asumir en su totalidad, aunque existen mecanismos fiscales para mitigar este impacto en la declaración de la renta.

La modificación del artículo 36.5 de la LAU

El cambio legal llega a través del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que modifica diversos aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La reforma más directa para el inversor particular es la nueva redacción del artículo 36.5, que entra en vigor para todos los contratos firmados a partir del 8 de octubre de 2026.

La nueva norma establece de forma expresa que "en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas". Hasta esta reforma, aunque la ley no lo permitía explícitamente, era una práctica común en mercados tensionados exigir que el inquilino pagara la prima del seguro o presentara uno ya contratado como condición para firmar el arrendamiento.

A partir de ahora, cualquier cláusula en el contrato que obligue al inquilino a pagar este seguro se considera nula de pleno derecho. El propietario que incluya esta obligación se expone a que el inquilino reclame la devolución de los importes pagados y a posibles sanciones administrativas, dependiendo de la normativa de vivienda de la comunidad autónoma.

Foto: Pixabay en Pexels

El seguro de impago como decisión del propietario

La prohibición de cobrar el seguro al inquilino no significa que el propietario no pueda proteger su vivienda. El arrendador tiene pleno derecho a contratar un seguro de impago, pero debe figurar como el tomador de la póliza y abonar la prima correspondiente desde su propia cuenta bancaria.

Un seguro de impago de alquiler estándar en España suele cubrir entre seis y doce meses de rentas no pagadas. Además, la mayoría de las pólizas incluyen la defensa jurídica del propietario en caso de tener que iniciar un proceso de desahucio y cubren los actos vandálicos que el inquilino pueda causar en el inmueble antes de abandonarlo.

Para que la aseguradora apruebe la póliza, sigue siendo necesario realizar un estudio de solvencia del inquilino. La compañía suele exigir que el coste del alquiler no supere el 30 % o el 35 % de los ingresos netos mensuales de la unidad familiar, y pide los contratos de trabajo y las últimas nóminas. El propietario puede seguir pidiendo esta documentación al futuro inquilino para tramitar el seguro, pero el coste del servicio recae en el lado del inversor.

Deducción fiscal en la declaración de la renta (IRPF)

El coste de asumir la prima del seguro tiene un contrapeso importante a la hora de pagar impuestos. Para un propietario particular (persona física), el importe pagado por el seguro de impago de alquiler es un gasto deducible al 100 % en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

La Agencia Tributaria considera que la prima del seguro es un gasto necesario para la obtención de los rendimientos del capital inmobiliario. Cuando el propietario hace su declaración anual, resta el coste íntegro del seguro de los ingresos brutos del alquiler. Al reducir el beneficio neto declarado, el propietario paga menos impuestos por ese arrendamiento.

Por ejemplo, si la prima del seguro cuesta 450 euros al año, el propietario deduce esos 450 euros íntegros de sus ganancias antes de aplicar las reducciones estatales por alquiler de vivienda habitual. Esto hace que el impacto real en el bolsillo del inversor sea menor que el coste nominal de la póliza, ya que una parte se recupera a través del ahorro fiscal.

Los límites a las garantías adicionales y la fianza

Al no poder cobrar el seguro al inquilino, algunos propietarios intentan aumentar las garantías en efectivo para cubrir el riesgo. Sin embargo, la LAU mantiene límites muy estrictos sobre el dinero que el inquilino debe inmovilizar al inicio del contrato.

La fianza legal obligatoria para el alquiler de vivienda habitual sigue siendo de una mensualidad de renta. Este dinero debe depositarse en el organismo público correspondiente de la comunidad autónoma.

Además de la fianza, el propietario puede pedir una "garantía adicional", que puede ser un depósito en efectivo o un aval bancario. El artículo 36.5 de la LAU establece que esta garantía adicional no puede superar, en ningún caso, el equivalente a dos mensualidades de renta para los contratos de vivienda habitual de hasta cinco años de duración (o siete años si el arrendador es una empresa).

El Real Decreto-ley 29/2026 también ha endurecido las reglas para los alquileres temporales (contratos de temporada). Para estos contratos, la fianza es de dos meses, pero la garantía adicional queda limitada ahora a una sola mensualidad, para evitar abusos en mercados donde la rotación de inquilinos es alta.

Foto: Towfiqu barbhuiya en Pexels

El impacto en la rentabilidad en las grandes ciudades

Para el inversor, el cambio supone ajustar la hoja de cálculo. El coste de un seguro de impago suele rondar el 4 % o el 5 % de la renta anual. Si un piso se alquila por 1.000 euros al mes (12.000 euros al año), el seguro cuesta unos 500 euros anuales.

En ciudades donde los precios de compra son elevados y la rentabilidad bruta es más ajustada, este gasto adicional requiere afinar los números. Si compras un piso para alquilar en Madrid, donde los precios en distritos como Chamberí o Salamanca exigen una inversión inicial alta, absorber este coste reduce ligeramente la rentabilidad neta, aunque la seguridad frente a un impago largo compensa el riesgo para la mayoría de los pequeños propietarios.

En zonas con rentabilidades algo mayores o mercados muy dinámicos, como Málaga y su entorno, el impacto porcentual puede absorberse mejor, pero sigue siendo un gasto fijo anual. La tendencia en el mercado es que los propietarios intenten incluir indirectamente el coste de este riesgo en el precio mensual del alquiler cuando cambian de inquilino, siempre que la vivienda no se encuentre en una zona tensionada con precios topados.

El control sobre los gastos de gestión inmobiliaria

El mismo decreto refuerza otro aspecto que afecta al bolsillo del propietario. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser pagados siempre por el arrendador. Esta norma, que ya existía desde 2023 para la vivienda habitual, se clarifica y se amplía para cerrar vías de escape.

Si contratas a una agencia inmobiliaria para que busque a un inquilino, haga las visitas y redacte el contrato, la factura de esa agencia te corresponde a ti como propietario, independientemente de si eres una persona física o jurídica.

Qué hacer ahora

1. Revisa tus contratos de alquiler en vigor. Si se firmaron antes del 8 de octubre de 2026 y el inquilino paga el seguro, la cláusula sigue siendo válida hasta la renovación del contrato.
2. Si vas a firmar un contrato nuevo, contrata el seguro de impago a tu nombre y paga la cuota desde tu cuenta bancaria. No lo incluyas en el recibo mensual del inquilino.
3. Guarda el recibo anual de la póliza de seguro y el justificante bancario de pago. Necesitarás ambos documentos para deducir el gasto en tu próxima declaración del IRPF.

Fuentes

• Boletín Oficial del Estado (BOE), Real Decreto-ley 29/2026 (6 de octubre de 2026)
• Artículo 14, La nueva Ley de Vivienda cambia las reglas del impago del alquiler (21 de octubre de 2026)